Как купить квартиру через синдицированный кредит.



Сегодня я поделюсь опытом приобретения первой недвижимости и финансирования такой покупки. Многие люди инвестируют в ПИФы или копят деньги на банковских вкладах, чтобы накопить на покупку квартиры, но они и не подозревают, что находятся ближе к заветной цели, чем сами об этом думают. Главное начать работать в этом направлении, рассматривать как различные приемлемые варианты, так и возможности по финансированию приобретаемой недвижимости.

Выбор объекта. Вообразите себя Робертом Кийосаки, Дональдом Трампом или другим гуру инвестиций в недвижимость, чтобы с должной ответственностью и кропотливостью подойти к выбору объекта недвижимости. Тем более недвижимость это та вещь, которую можно посмотреть, понять и оценить, в отличие, к примеру, от годового отчета Сбербанка. При выборе квартиры я уделил особое внимание следующим факторам: инвестиционной привлекательности, ликвидности и надежности. Самые лучшие города для работы с недвижимостью, на мой взгляд, это Москва, Питер и Сочи. Я выбрал Сочи, потому что к тому времени я уже знал прикуп и сколотил свой первый миллион.

Я выбирал квартиру (однушку) зимой 2010 года. Тогда было много разговоров о коррекции цен на недвижимость. Я провел кучу времени, анализируя ценообразование на Сочинском  рынке недвижимости и пытаясь сделать прогноз по ценам на квартиры. Тем временем цены застыли на месте и не двигались в течение трех-пяти месяцев. Пытаясь применить опыт, полученный на фондовом рынке, я решил, что выход из этого продолжительного бокового движения цен будет наверх (считайте, что интуиция).

Но я вовсе не собирался уповать на то, что цены непременно вырастут за счет увеличения спроса. Я стремился использовать по максимуму инвестиционный фактор, присматривался к недвижимости, которая могла бы расти в цене за счет развития инфраструктуры и благоустройства района и т.д. Напомню, инвестор – это обычно тот, кто принимает на себя большие риски при вложении денег в тот или иной объект, чтобы продать его дороже уже без этих рисков. Я ориентировался на новостройку, не готовую к проживанию – это было дешевле и привлекательнее с инвестиционной точки зрения.

Выбор пал на Лысую Гору. Ниже я приведу позиции, на которые я сделал инвестиционные ставки и сразу отмечу, что из них реализовалось.

  • Шаговая доступность к морю и центру.
  • Цена вопроса была ниже рыночной (30 000 за кв. м)
  • Верх горы, а именно свежий воздух (без загазованности).
  • Я покупал квартиру без ремонта, без права собственности – по инвестиционному договору. Дом был построен, но еще не сдан госкомиссии; покупка на стадии котлована была дешевле, но такой уровень риска показался мне не комфортным. Все выполнено.

При принятии решения я также учитывал застройщика и стадию строительства, ведь инвестиции должны быть еще и надежными. С застройщиком все достаточно просто, я ориентировался на опыт и продолжающуюся работу на стройках во время кризиса. Застройщик уже сдал несколько домов в кризис. И стройка не останавливалась даже в кризис. Рекомендации друзей, знакомых не помогли.

По стадии строительства: внес деньги, когда дом уже стоял (это тоже к вопросу надежности, на стадии котлована дешевле, но рискованнее), но коммуникации еще не подведены. Застройщик обещал сдать дом госкомиссии и выдать ключи через год, я рассчитывал (с учетом российской действительности) на 1,5 года

Финансирование покупки недвижимости. Купить квартиру по ипотеке это не круто, кабала лет на десять, а то и дольше. Завышенные ставки (в отличие от мировой практики), уплата страховых взносов (помимо высоких ставок банк еще защищает себя страховкой). В общем, привлекательной российскую ипотеку пока назвать нельзя.

Где же взять деньги? Идея проста в описании, но ее реализация требует определенных усилий. Хорошая новость в том, что вовсе необязательно копировать мои идеи, важнее позаимствовать подход.

Я назвал это синдицированный кредит, и вот почему. В сфере бизнеса банки часто образуют синдикаты, чтобы в определенных долях прокредитовать одного заемщика. Это делается для того, чтобы распределить риск каждого банка по портфелю из нескольких заемщиков, диверсификация. Разумеется, такой поход снижает риски банка вне зависимости от уровня заемщика, будь то крупная компания или клиент на ипотечный кредит. При меньшем риске, выше шанс получить кредит и ниже ставка по этому кредиту.

Поэтому для покупки квартиры я использовал несколько кредитов и собственные сбережения. Это был потребительский кредит, кредит от работодателя и займ у знакомых (рубли без процентов). Разумеется, ни один из этих кредиторов не смог бы предложить мне полный объем средств, необходимых для приобретения квартиры. Точнее банк, наверное, смог бы, но ободрал бы меня как липку. В общем, идея в том, чтобы договориться с несколькими кредиторами, так шансы выше, а условия лучше – это и есть синдицированный кредит.

В заключении добавлю, что свободные деньги были, не полностью вложены в покупку квартиры – небольшая часть осталась в ПИФах, чтобы поддержать меня в момент пика платежей и прочих непредвиденных обстоятельств. Это обусловило достаточно консервативную стратегию работы с ПИФами, и, часть роста на рынке акций я все же упустил, но как говориться всех денег не заработаешь.

Успехов Вам в делах

Tags:


Заметка опубликована: Среда, августа 3, 2011

Comments are closed.